《认识经济》第九十九节

本节首先区分名义汇率与实际汇率。名义汇率是一国货币兑换他国货币的比率；实际汇率则反映本国产品相对于外国同类产品的价值，等于名义汇率乘以国内物价水平与国外物价水平之比。

本节首先区分名义汇率与实际汇率。名义汇率是一国货币兑换他国货币的比率；实际汇率则反映本国产品相对于外国同类产品的价值，等于名义汇率乘以国内物价水平与国外物价水平之比。以苹果为例，1美元在美国买1个苹果，在中国按名义汇率可买2个，实际汇率即为2。由于各国消费篮子不同，精确计算实际汇率存在困难，但它仍能有效衡量本国货币在外国的购买力。

随后本节转向分析2008年金融危机的起源，重点考察美国房地产市场。战后60多年房价只涨不跌，政府政策助推购房热潮，信用较差者通过次级抵押贷款实现买房。银行愿意发放高风险贷款，源于证券化：投资银行把抵押贷款打包成可交易的证券，将违约风险转移给投资者，还通过分层把不同风险等级的证券卖给不同偏好的买家。这使贷款发放激增，到2006年次级贷款占比达20%。房价飞涨形成泡沫，借款人依赖低首付、延迟偿付和低利率贷款，不断再融资套现，家庭债务快速上升，消费者减少储蓄、增加支出。

当房价停止上涨并在部分州下跌，借款人无法再融资，面对高额偿付出现大规模违约，数以百万计的人丧失抵押品赎回权，房子被银行收回出售，危机由此爆发。